28個(gè)問(wèn)題，一套完整的在美國(guó)購(gòu)房系統(tǒng)思維
當(dāng)考慮買(mǎi)房的時(shí)候，你會(huì)問(wèn)房產(chǎn)中介哪些問(wèn)題？一般我們的問(wèn)題都集中在房子本身上。在區(qū)域市場(chǎng)的宏觀分析上考慮太少。
現(xiàn)在列舉的這28個(gè)問(wèn)題，對(duì)個(gè)人買(mǎi)房決策都頗具參考價(jià)值。
1. What is the job growth?
這個(gè)地區(qū)的就業(yè)增長(zhǎng)如何？
就業(yè)崗位數(shù)量是一個(gè)市場(chǎng)是否健康的關(guān)鍵指標(biāo)，工作機(jī)會(huì)吸引人們進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，然后這些人會(huì)成為消費(fèi)者。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的人口急速增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆课葑赓J及買(mǎi)賣(mài)，反之亦然。
2. What is the population/household growth?
人口／家庭增長(zhǎng)如何？
人口的增長(zhǎng)或者減少?zèng)Q定了一個(gè)市場(chǎng)的大小。我們需要關(guān)注的是那些人口增長(zhǎng)尤其是家庭數(shù)量增長(zhǎng)的市場(chǎng)。因?yàn)榧彝ナ侵饕淖夥空撸?dāng)一個(gè)市場(chǎng)的人口增長(zhǎng)時(shí)，租金也會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)。
3. How many new units have been built over the past three years?
過(guò)去三年內(nèi)有多少新房建成？
近期建成的房屋或者正在建造的房屋是檢測(cè)市場(chǎng)健康程度的重要指標(biāo)。很多美國(guó)城市現(xiàn)在正處于擴(kuò)張階段，而這其中會(huì)暴露一些問(wèn)題。如果一個(gè)市場(chǎng)的新房建造速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它吸收人口的能力，那么這個(gè)市場(chǎng)就必須通過(guò)降價(jià)或者是對(duì)租客妥協(xié)的方法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。你永遠(yuǎn)希望在這個(gè)市場(chǎng)里需求大于供給。
4. How many construction permits have been issued?
有多少建筑許可被通過(guò)？
如果一個(gè)市場(chǎng)的建造許可處于增長(zhǎng)階段，那么新的建筑將會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的工作崗位。
5. Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?
這個(gè)市場(chǎng)的房屋資源是掛在MLS上共享的還是由當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)的？
MLS（Multiple Listing Service）不僅是一種銷售模式，更是一種先進(jìn)的房地產(chǎn)流通管理系統(tǒng)。
在東南部地區(qū)，很多地方是經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)的市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人控制了當(dāng)?shù)卮罅康姆课菪畔?，如果?gòu)房者沒(méi)有與這些經(jīng)紀(jì)人建立聯(lián)系，將很難取得這些最新的交易信息。無(wú)論是在哪種市場(chǎng)，建立與經(jīng)紀(jì)人之間的良好關(guān)系都尤為重要。
6. How many listings do you currently have and what have you recently sold?
你手上有多少房源，你最近的成交量如何？
這兩個(gè)子問(wèn)題是反映經(jīng)紀(jì)人能力的重要指標(biāo)。如果經(jīng)紀(jì)人在過(guò)去的12個(gè)月持續(xù)地賣(mài)出房子，他會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值有更好地了解。賣(mài)家總是尋找活躍的經(jīng)紀(jì)人，而這又給了經(jīng)紀(jì)人源源不斷的新房源。
7. What is the typical size of a deal in your market?
在這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上，最主要的房屋成交類型是什么樣的？
當(dāng)我第一次開(kāi)始房產(chǎn)投資時(shí)，我沒(méi)去考慮我的投資組合將來(lái)會(huì)是什么樣子。我從不關(guān)注我的退出策略，這是大多數(shù)新手投資者所犯的錯(cuò)誤。向經(jīng)紀(jì)商詢問(wèn)市場(chǎng)上的在售房源的類型，交易的平均規(guī)模是多少，以及在市場(chǎng)上的交易量是多少。
8. Who are the major employers?
這個(gè)市場(chǎng)上的主要雇主是哪些？
了解這個(gè)地區(qū)里主要公司是哪些，有助于分析就業(yè)環(huán)境帶來(lái)的影響。如果這個(gè)市場(chǎng)太過(guò)于依賴少數(shù)幾家公司，將會(huì)帶來(lái)一系列的不確定因素。因此多樣化的雇主更有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。
例如，Rochester的市場(chǎng)當(dāng)年太過(guò)于依賴柯達(dá)公司。因此柯達(dá)的興衰將接影響到當(dāng)?shù)卣麄€(gè)市場(chǎng)就業(yè)環(huán)境以及房屋租售情況。
9. Are there any barriers to entry in your market?
進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有哪些進(jìn)入壁壘（如地形限制，建造成本等）？
一個(gè)相對(duì)高的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致這個(gè)城市房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。例如這個(gè)城市周?chē)巧衬h(huán)境，或者大眾對(duì)地理位置有強(qiáng)烈的要求。這些將導(dǎo)致現(xiàn)存的房產(chǎn)會(huì)有更高的潛在價(jià)值。
10. Who is currently investing in the market?
當(dāng)前市場(chǎng)上的投資者有哪些？
當(dāng)大的投資人開(kāi)始投資一塊項(xiàng)目時(shí)，價(jià)格便會(huì)開(kāi)始快速上升。如果能夠在這些投資人之前進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)對(duì)我們更加有利。同樣，去了解你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是非常明智的策略。
11. How are these deals being financed?
交易資金是如何給付的？
比如出售的大部分交易都是全額現(xiàn)金交易，幾乎沒(méi)有任何折扣。這告訴了我什么?當(dāng)時(shí)市場(chǎng)很熱，大多數(shù)投資者都來(lái)自外地。我不會(huì)躲避這種類型的市場(chǎng)，但買(mǎi)家議價(jià)能力過(guò)低是值得謹(jǐn)慎的——需要分析此時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)是否被高估了（過(guò)熱）。
12. Where are the B and C properties located?
B級(jí)和C級(jí)的房產(chǎn)位置在哪？
A級(jí)房產(chǎn)的位置總是顯而易見(jiàn)的，我們需要了解B級(jí)或者是C級(jí)房產(chǎn)在什么位置。
13. Can you identify the path of progress in your market?
能說(shuō)說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)嗎？
通過(guò)詢問(wèn)經(jīng)紀(jì)人了解一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)和區(qū)域在哪一塊。了解人口流動(dòng)的方向，如果能提前鎖定并進(jìn)入那個(gè)區(qū)域，那么回報(bào)一定是非?？捎^的。
14. What is the per unit cost of an apartment?
一個(gè)公寓單元房的價(jià)格是多少？
了解不同戶型公寓房的價(jià)格是多少。例如一居室，兩居室和三居室的市場(chǎng)售價(jià)。由于大小、房齡、衛(wèi)生間數(shù)量、設(shè)施等復(fù)雜因素影響，我們很難按類型確定價(jià)格，但我一般會(huì)問(wèn)問(wèn)在C級(jí)房產(chǎn)中一套兩居室公寓的典型價(jià)格，類似的問(wèn)題可以幫助我們更直觀地了解交易情況。
15. What is the vacancy rate in the market?
住房空置率是多少？
空置率是衡量租售市場(chǎng)是否健康的指標(biāo)。全美的入住率是96.1%，如果你的市場(chǎng)只有90%的租住率，那么說(shuō)明這可能是個(gè)疲軟市場(chǎng)。如果能夠在一個(gè)堅(jiān)挺的市場(chǎng)里找到一些空置率比較高的房產(chǎn)并且改變其現(xiàn)狀，那么這將是一個(gè)巨大的價(jià)值空間。
你需要去了解為什么在堅(jiān)挺的市場(chǎng)里會(huì)出現(xiàn)空置。是因?yàn)槿狈芾?，租金過(guò)高，外觀不吸引人還是戶型不合理？一處房產(chǎn)的高空置率并不代表你應(yīng)該遠(yuǎn)離它，相反如果能找到問(wèn)題并解決，將帶來(lái)可觀的收益。
16. What has the rent increase or decrease been over the past three years?
過(guò)去三年，房租的變化情況如何？
在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房租是穩(wěn)步增長(zhǎng)的。如果一個(gè)市場(chǎng)的房租增長(zhǎng)是停滯的，這說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展比較差。同理，如果一個(gè)市場(chǎng)的房租增長(zhǎng)在一個(gè)較高的水平，那么對(duì)于原本的租客來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房會(huì)變成一個(gè)更好的選擇。他們就是你的潛在客戶。
17. What are the cap rates for specific asset classes in the market?
不同等級(jí)房產(chǎn)的回報(bào)率如何？
不同等級(jí)的房產(chǎn)會(huì)帶來(lái)不同的回報(bào)率，舉個(gè)例子，在東田納西州，B級(jí)房產(chǎn)的收益率在7%。如果發(fā)現(xiàn)高于該回報(bào)率的房產(chǎn)，我們就可以進(jìn)一步去了解它。
18. Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?
這個(gè)市場(chǎng)是以現(xiàn)金流為本的市場(chǎng)，還是保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的市場(chǎng)？
一些市場(chǎng)因現(xiàn)金回報(bào)很好，而另一些市場(chǎng)則以增值回報(bào)為主。選擇你愿意遵循的投資邏輯，并投資于相應(yīng)特征的市場(chǎng)。例如，當(dāng)我選擇羅切斯特作為一個(gè)投資市場(chǎng)時(shí)，我知道現(xiàn)金流為王，而資本增值不能指望的。
19. What is the average age of the properties?
該區(qū)域市場(chǎng)的平均房齡是多少？
這是一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，但是大部分人會(huì)忽略這一塊。你是否會(huì)投資一個(gè)超過(guò)100年的房產(chǎn)，然后不停地需要投入資金去維護(hù)？或者你愿意投資一個(gè)嶄新但價(jià)高的房產(chǎn)？這里面并沒(méi)有絕對(duì)的正確與錯(cuò)誤，我們要做的是了解不同房齡房產(chǎn)的利弊。
20. Does the market employ RUBS (ratio utility billing)？
這個(gè)市場(chǎng)是否支持RUBS系統(tǒng)？
RUBS是收取住房者公共事業(yè)相關(guān)費(fèi)用的系統(tǒng)。這是一個(gè)相當(dāng)簡(jiǎn)單和容易實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)。如果市場(chǎng)采用了這個(gè)系統(tǒng)，那么請(qǐng)注意識(shí)別市場(chǎng)中沒(méi)使用這套系統(tǒng)的房產(chǎn)。在沒(méi)采用這套系統(tǒng)的房產(chǎn)投資案例里，房東交了這部分錢(qián)，但沒(méi)有跟租客收取。我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)是向租戶收取每月35美元的公用事業(yè)費(fèi)。我們對(duì)這一發(fā)現(xiàn)感到興奮。所以在接管房產(chǎn)的時(shí)候，我們很快開(kāi)始就上了RUBS，在12個(gè)月內(nèi)，所有的租客都在自行支付他們的公用事業(yè)費(fèi)用。
21. What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?
不同戶型的租金各是多少？
了解一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)不同戶型的租金是多少。找到那些低于市場(chǎng)租金水平的房產(chǎn)并且通過(guò)改善該房產(chǎn)的現(xiàn)狀，使之回歸到市場(chǎng)的租金水平，將會(huì)產(chǎn)生額外的市場(chǎng)收益。
22. Can you recommend a management company?
你可以推薦一個(gè)房產(chǎn)管理公司嗎？
對(duì)于大部分房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)管理公司的選擇是一個(gè)讓人頭疼的問(wèn)題。讓經(jīng)紀(jì)人推薦一些房產(chǎn)管理公司。確保這個(gè)房產(chǎn)公司在你管理你所投資的房產(chǎn)等級(jí)有豐富的經(jīng)驗(yàn)。你還可以通過(guò)Iren或All Property Management去搜索合適的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理公司。
23. What are the fees charged by a management company to manage a property?
找一家房產(chǎn)公司管理房產(chǎn)費(fèi)用是多少？
了解一家房產(chǎn)公司會(huì)收取的費(fèi)用，有些市場(chǎng)內(nèi)的管理費(fèi)用太高，有些市場(chǎng)或許沒(méi)有合適的管理公司。你最好盡早搞清楚這些信息。
24. What is the affordability of homes in the market?
在這個(gè)市場(chǎng)里，人們的房屋購(gòu)買(mǎi)力是怎么樣的？
購(gòu)買(mǎi)力不足會(huì)導(dǎo)致一些明顯的結(jié)果。首先，如果房子太貴的話，人們就會(huì)更傾向于租房。其次，如果房子對(duì)于大部分勞動(dòng)力來(lái)說(shuō)太貴，這會(huì)導(dǎo)致一些公司決定搬遷到其他城市。
例如，豐田曾經(jīng)將一個(gè)3000人的工廠從加州搬到得克薩斯州，相對(duì)于加州Torrance$508,000的房?jī)r(jià)中位數(shù)，Dallas只有$210,000。而豐田員工的工資水平不變。在這種情況下，公司的搬遷決定是非常容易預(yù)見(jiàn)的。
25. Can you recommend an insurance company?
你可以推薦一家保險(xiǎn)公司嗎？
一個(gè)活躍的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)與其他專業(yè)的團(tuán)隊(duì)有聯(lián)系。你可以通過(guò)這個(gè)經(jīng)紀(jì)人找到幾個(gè)專業(yè)的保險(xiǎn)代理人，并了解他們提供的保險(xiǎn)方案。
26. Can you recommend a mortgage broker and a bank?
你可以推薦一個(gè)貸款經(jīng)紀(jì)人和一家銀行嗎？
你可以通過(guò)經(jīng)紀(jì)人推薦的一些銀行來(lái)提供貸款。當(dāng)?shù)劂y行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的了解或許會(huì)高于大區(qū)銀行。同時(shí)貸款經(jīng)紀(jì)人也非常重要，他能幫助你找到多種貸款的渠道。你需要做的是分析銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人所提供的方案，并選擇最合適的一種。
27. Do you have any deals I can analyze?
可以提供一些過(guò)往交易案例給我研究一下嗎？
別忘了讓經(jīng)紀(jì)人提供給你一些已經(jīng)達(dá)成的交易來(lái)做分析。你可以給這個(gè)經(jīng)紀(jì)人你的投資規(guī)劃或投資標(biāo)準(zhǔn)。也許前幾個(gè)交易案例是一些完全沒(méi)用的，你需要做的就是謝謝這個(gè)經(jīng)紀(jì)人并告訴他這些方案并沒(méi)有用。你需要的是建立和經(jīng)紀(jì)人之間的信任，你需要做的就是言行一致，最后才能得到他真正的幫助。
28. Where are we going to lunch?
咱們?nèi)コ詡€(gè)午飯?jiān)趺礃樱?/p>
你可以邀請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人一起去吃飯，可以選擇一家人流量大的當(dāng)?shù)夭蛷d，最后再幫經(jīng)紀(jì)人點(diǎn)一杯咖啡。這種方法可以讓你快速與經(jīng)紀(jì)人建立良好關(guān)系并得到對(duì)市場(chǎng)更深層次的了解。
