在美國(guó)買房和貸款常見問(wèn)題答疑
一、美國(guó)買房和貸款常見問(wèn)題
1、沒(méi)有綠卡可以買房嗎？
美國(guó)大部分房產(chǎn)項(xiàng)目都向非美國(guó)居民開放，所以有沒(méi)有綠卡不影響。
2、沒(méi)有綠卡可以貸款嗎？
沒(méi)有綠卡也是能夠貸款的，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高收益。
3、申請(qǐng)貸款需要什么條件？
貸款，銀行主要看你的還款能力。對(duì)于美國(guó)當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)講，銀行會(huì)根據(jù)其過(guò)去兩年的工資證明和稅表來(lái)判斷是否發(fā)放貸款。
4、移民前或移民后買房有區(qū)別嗎？
首先，我們要確定的一點(diǎn)是買房是一個(gè)投資行為，對(duì)于投資來(lái)講，要根據(jù)其他因素，即你的投資目的、投資時(shí)間點(diǎn)和個(gè)人需要去判斷，而不是看移民前后來(lái)決定。
5、綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區(qū)別？
沒(méi)有區(qū)別，稅率是相同的。只不過(guò)在報(bào)稅的抵扣上會(huì)略有不同，基本沒(méi)太大的區(qū)別。
6、什么時(shí)候買房合適，移民前還是移民后？
之前已經(jīng)提到，移民前或移民后買房是沒(méi)有區(qū)別的。但如果要貸款，就建議在報(bào)稅之前、甚至在登陸之前就買房會(huì)比較好。
對(duì)于新移民來(lái)說(shuō)，我們需要將人民幣兌換成美元，這個(gè)過(guò)程會(huì)導(dǎo)致收入會(huì)有一個(gè)大比例的降低。如兌換后顯示收入過(guò)少，銀行就可能不愿意貸款給我們。而在報(bào)稅或登錄之前，我們可以用中國(guó)的收入證明，有許多銀行是可以貸款的。
7、哪些銀行可以用中國(guó)收入證明來(lái)貸款？
匯豐銀行，工行，華美銀行，國(guó)泰銀行都是可以的。
8、已經(jīng)報(bào)過(guò)稅了，但收入不高，還能貸款嗎？
對(duì)于已經(jīng)報(bào)過(guò)稅但收入不高的朋友，也不用擔(dān)心，還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入，比如我們常見的sterling，不過(guò)它的利率會(huì)高一點(diǎn)，同樣的條件下，可能高出1%到2%。
9、目前銀行貸款利息是多少？
目前美國(guó)整體利率比較低，利率大多數(shù)在百分之三點(diǎn)幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會(huì)低一些，7年稍微高一點(diǎn)，15年就更高了。
10、用公司還是個(gè)人名義買房？
用公司或個(gè)人名義買房，主要是看對(duì)責(zé)任的限定。如用公司來(lái)買房，可能需要報(bào)公司的稅表，同時(shí)公司需要給股東開K1的稅表。如果是個(gè)人，報(bào)稅就會(huì)簡(jiǎn)單一些。
11、一般新移民最多可以貸多少？
有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒(méi)有移民，沒(méi)有綠卡，那么每個(gè)銀行能貸到的數(shù)目不同，但大多數(shù)都在50%到60%。
美國(guó)買房到賣房，涉及到的美國(guó)稅費(fèi)較多，想要達(dá)到省稅增加 的目的，就要仔細(xì)了解這些法律法規(guī)。提前咨詢，仔細(xì)規(guī)劃，是投資美國(guó)房產(chǎn)的必修課。
買房的時(shí)候有很多費(fèi)用是一次性的費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有交易稅、交接費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等。
二、美國(guó)房地產(chǎn)有哪些稅費(fèi)
房屋持有期間產(chǎn)生的費(fèi)用
房產(chǎn)稅，大概是買價(jià)的1%到3%不等。
保險(xiǎn)費(fèi)，主要是火災(zāi)保險(xiǎn)，一年大概在1000~3000美元（若小區(qū)在洪水區(qū)，還有洪水險(xiǎn)）。
物業(yè)費(fèi)（如果小區(qū)有物業(yè)管理），費(fèi)用從100到2000不等，看小區(qū)環(huán)境。
持有期間，有哪些費(fèi)用可以抵稅？
這里從兩個(gè)角度來(lái)講：自住房和出租房。
1、自住房
在發(fā)生的費(fèi)用里面，房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。
2、出租房
所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費(fèi)用都可以抵稅，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。
另一個(gè)最大的抵稅費(fèi)用就是折舊費(fèi)，折舊費(fèi)按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬(wàn)美元，那么每年的折舊費(fèi)就是10萬(wàn)美元。
這里需要注意的還有預(yù)扣稅，預(yù)扣稅是針對(duì)出租收入而言，由于中美之間有條約，稅率是10%。當(dāng)我們?cè)诘诙陥?bào)稅時(shí)，如果第一年沒(méi)有凈利潤(rùn)，那么可以申請(qǐng)將第一年的預(yù)扣稅退回來(lái)。
賣房的費(fèi)用
在美國(guó)還有一個(gè)重要的免稅額概念。
如果在賣房的5年內(nèi)，業(yè)主擁有房屋產(chǎn)權(quán)2年，并且將房屋作為主要的住宅2年，那么每個(gè)業(yè)主可以享有25萬(wàn)美元增值的免稅額。超過(guò)部分的增值，會(huì)被征稅。
外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果有增值，要交增值稅。持有時(shí)間在一年或一年以上為長(zhǎng)期，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果時(shí)間少于12個(gè)月，為短期，適有于美國(guó)的正常稅率，聯(lián)邦是10%到39.6%。
正常美國(guó)人都是在第二年的4月15號(hào)之前報(bào)上一年的稅。外國(guó)人賣了房子如果不報(bào)稅，美國(guó)政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年，國(guó)稅局專門出臺(tái)了針對(duì)外國(guó)人投資美國(guó)房地產(chǎn)的法案，這也就是著名的FIRPTA。法案規(guī)定，外國(guó)人出售美國(guó)的房地產(chǎn)時(shí)，買方有義務(wù)在120天之內(nèi)預(yù)交賣價(jià)的15%給稅局，這也就是預(yù)扣稅。
