在美國售賣房產(chǎn)盡可能省稅的四個(gè)技巧
第一項(xiàng)省稅技巧是直接繳納資本利得稅。有些人可能認(rèn)為這個(gè)技巧很奇怪，但是這樣做確實(shí)有它的好處。首先，你是在“撕掉繃帶”——稅款已經(jīng)繳納了，你再也不用擔(dān)心了。這筆稅款不會被鎖定在任何其他財(cái)產(chǎn)或稅收策略中。剩下的錢都完全屬于你，你想怎么花銷都可以。
此外，資本利得率可能比你的普通收入所得稅的稅率要低一些。在過去的幾年里，根據(jù)你的收入水平，稅率從0到20%不等。這些稅率與最高的聯(lián)邦邊際收入稅率37%依然相去甚遠(yuǎn)，更不用說各州的稅率了。
資本利得稅率會受到房產(chǎn)持有時(shí)間的影響。如果房產(chǎn)持有時(shí)間少于一年，那么適用短期資本利得稅，從10%到37%不等，如果房產(chǎn)持有時(shí)間超過一年，那么適用長期資本利得稅，一般稅率為15%。對于低收入家庭而言，長期資本利得稅為零。對于適用37%所得稅稅率的高收入家庭而言，長期資本利得稅為20%。此外，針對部分高收入家庭，聯(lián)邦政府還會額外征收凈投資收入稅（Net Investment Income Tax），數(shù)字為3.8%。
即使您沒有這第一個(gè)選項(xiàng)可供選擇，至少也要確定一下您的聯(lián)邦、各州和凈投資收入稅率都分別是多少，以建立一個(gè)基線，與您的其他投資選擇進(jìn)行比較。
技巧2：分期付款銷售（Installment Sale）
這個(gè)技巧是把你的售賣房產(chǎn)收入分?jǐn)偟揭欢螘r(shí)間內(nèi)來接收，通常包括買家支付的利息。如果它能讓你的收入不至于上升到一個(gè)更高的稅收等級，這將是一個(gè)非常有效的長期稅收策略。
當(dāng)然，分期付款銷售也涉及一些重要的投資和法律策略，與稅收籌劃無關(guān)，需要仔細(xì)考慮。例如，作為貸方（Lender），你如何保證自己貸款的安全？買房者是否還有其他的貸款？作為留置權(quán)人（Lien Holder），你對該財(cái)產(chǎn)擁有什么權(quán)益（留置權(quán)人是在債務(wù)被全額償還完畢前，在財(cái)產(chǎn)上享有合法權(quán)益的貸方）？你預(yù)期的利率是多少？這些問題都會因每一個(gè)人的情況而異。雖然分期付款很復(fù)雜，但在售賣房產(chǎn)時(shí)，分期付款往往是一個(gè)很好的稅務(wù)策略。
最后，你還需要確保自己符合美國國稅局規(guī)定的分期付款銷售資格，并清楚分期付款銷售將如何影響自己的納稅申報(bào)單。5年、10年和15年是比較常見的分?jǐn)倳r(shí)段。
技巧3：同類交易或1031交換（1032 Exchange）
“1031交換”也被稱為“同類交易（Like-Kind Exchange）”。它允許納稅人在出售一處房產(chǎn)后，購買同類或價(jià)值更高的另一處房產(chǎn)，并無限期推遲繳納稅款，或直到第二處房產(chǎn)被出售。通過“1031交換”獲得的房產(chǎn)可以一次又一次地被“交換”。此外，您可以將一處房產(chǎn)交換為多個(gè)房產(chǎn)，或者反之亦然。雖然有時(shí)間和交易規(guī)則的限制，但是它們總體上依然相當(dāng)靈活。關(guān)于“1031交易”，一個(gè)特別需要注意的點(diǎn)是，必須有一個(gè)專業(yè)和獨(dú)立的調(diào)解人（如一家符合資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)）參與以促進(jìn)交換。這很必要，因?yàn)橐话愫茈y找到想要您的財(cái)產(chǎn)同時(shí)又擁有您想要的財(cái)產(chǎn)的人。調(diào)解人（Accommodator）會將各方撮合在一起，并提供托管服務(wù)，以便各方保持一定距離。各方必須在美國國稅局的規(guī)定允許之后才能開始涉及相關(guān)的收益。盡管“1031交易”看起來非常復(fù)雜，但如果你想賣掉一處房產(chǎn)，并用這筆錢再去購買更高價(jià)值的房產(chǎn)，向?qū)I(yè)的人士咨詢更多關(guān)于“1031交換”的信息肯定對你是有利的。
技巧4：機(jī)會區(qū)域（Opportunity Zones）
機(jī)會區(qū)域投資的目的是刺激那些經(jīng)濟(jì)困難社區(qū)的經(jīng)濟(jì)，并允許投資者減少應(yīng)稅收益（Taxable Gains）。如果他們將資本收益再投資于指定機(jī)會區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)，則可能獲得財(cái)富的免稅增長。
