高房價推高通脹 美國房地產(chǎn)市場泡沫初顯
盡管遭遇疫情肆虐，但美國樓市卻是一片繁榮之景，成為少數(shù)表現(xiàn)較好的行業(yè)之一。在美國當(dāng)前低利率環(huán)境以及房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面下，美國房價將持續(xù)攀升。
快速上漲的房價也推升了美國通脹水平。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)初顯泡沫，美聯(lián)儲和監(jiān)管層需要采取行動遏制房價。
美國樓市一片繁榮
今年以來，美國住房價格正以前所未有的水平上漲。
標(biāo)準(zhǔn)普爾公司當(dāng)?shù)貢r間5月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，美3月標(biāo)普CoreLogic凱斯-席勒全國房價指數(shù)同比上漲13.2%，為2005年12月以來最大升幅，2月份漲幅為12%。
此外，標(biāo)普Case-Shiller20座大城市季調(diào)后房價指數(shù)3月環(huán)比增長1.6%，高于預(yù)期的1.3%。同比增幅為13.27%，預(yù)期為上漲12.5%，這是自2013年12月以來的最大升幅。
另據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）統(tǒng)計，今年4月，美國現(xiàn)有房屋銷售價格中位數(shù)較上年同期增長16.2%，達(dá)到31.92萬美元，為1989年以來的最高水平。二手房售價中值同比增長了19.1%，至34.16萬美元，年度漲幅和價格中值均創(chuàng)歷史新高。
標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理兼指數(shù)投資策略全球主管克雷格·拉扎拉（Craig J. Lazzara）解讀美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)認(rèn)為，新冠肺炎疫情使得多數(shù)美國居民從中心城市遷往郊區(qū)，房地產(chǎn)市場潛在客戶的住宅偏好發(fā)生了變化，家庭第二套房屋需求量上升，這種需求變化或許暗含了未來幾年美國房產(chǎn)發(fā)展的趨勢。
住房偏好轉(zhuǎn)變、房屋供給短缺，加上抵押貸款利率處于歷史低位等，共同推火美國房地產(chǎn)市場。
根據(jù)NAR的統(tǒng)計，截至今年4月，全美只有116萬套房源，較去年同期下降20%。但與去年4月相比，全美待批房屋簽約量同比增長了51.7%。
美國房地產(chǎn)公司一致預(yù)期，美國房地產(chǎn)市場將保持強(qiáng)勁。由于今年有更多千禧一代購房，房地美預(yù)測2021年美國房價將上漲6.6%，2022年放緩至4.4%。預(yù)計2021年房屋銷售量將達(dá)到710 萬套，2022年下降至670 萬套。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)計，2021年美國的房屋銷售額將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.53萬億美元，同比增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。
機(jī)構(gòu)：美國房價泡沫初顯
監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注
通常情況下，住宅市場會在經(jīng)濟(jì)衰退中遭受重創(chuàng)。但與往年不同，美國樓市在此次經(jīng)濟(jì)低迷時期卻異常繁榮。
“美國房價確實(shí)存在泡沫，但現(xiàn)在不至于像2008年金融危機(jī)那樣導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退，因為現(xiàn)在整體杠桿率不高，抵押貸款承保狀況也較那時好?！蹦Ω笸ㄊ紫瘓?zhí)行官杰米·戴蒙表示。
美聯(lián)儲打造的低利率環(huán)境也是美國樓市大火的關(guān)鍵。美國抵押貸款利率一直徘徊在3%左右，美國研究機(jī)構(gòu)Bankrate截至6月7日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，美國30年期固定抵押貸款的利率平均利率為3.10%，比此前一周上升了2個基點(diǎn)。5 年期固定抵押貸款支付的平均利率為 2.37%，與上周持平。而美聯(lián)儲還表示，計劃至少在2022 年之前將利率保持在低位。
高盛首席執(zhí)行官大衛(wèi) 邁克爾 所羅門認(rèn)為，雖然他在美國房地產(chǎn)市場上沒有看到泡沫，但美聯(lián)儲需要在政策上取得平衡，以遏制不斷飆升的房價?；ㄆ旒瘓F(tuán)首席執(zhí)行官簡弗雷澤也認(rèn)為，美國樓市必須受到非常密切的監(jiān)控。
從本質(zhì)上看，美國房地產(chǎn)行業(yè)的火爆還是由需求驅(qū)動。美國待售房屋短缺、勞動力市場沒有完全復(fù)蘇以及昂貴的房屋建筑材料（例如木材）等推高了新房成本，使購房者難以找到可購買的房屋，從而加劇了住房供應(yīng)不足的情況。
快速上漲的住房成本也將通脹推至13年來的最高水平。美國勞工部發(fā)布的最新一期月度消費(fèi)者價格指數(shù)顯示，4月至5月，美國住房成本上升了0.4%。與去年相比，租房者和房主的房價都上漲了2.2%?？傮w來說，房價漲幅占5月通脹總漲幅的四分之一以上。
房價上漲引起白宮密切關(guān)注
美聯(lián)儲較為淡定
面對房價上漲局面，白宮也不得不安撫市場情緒。
“房價上漲確實(shí)引起了我們對住房負(fù)擔(dān)能力和入市購房的擔(dān)憂，我們認(rèn)識到需要有新的住房供應(yīng)，特別是可負(fù)擔(dān)住房?！卑讓m發(fā)言人普薩基對媒體稱。
普薩基沒有暗示政府會采取任何新的政策措施來控制房價上漲，但她重申了拜登的建議，即為民眾翻修獨(dú)棟住宅提供新的貸款。
相較白宮，美聯(lián)儲方面較為淡定。美聯(lián)儲官員認(rèn)為，房價飆升主要是由供需不匹配推動的，而不是由不良貸款行為引發(fā)的。里奇蒙聯(lián)邦儲備銀行總裁巴爾金(Thomas Barkin)此前表示，美國住房市場的杠桿率 “還沒有達(dá)到過度水平”。
