美國貸款買房：選“浮動利率” 還是“固定利率”
提到房屋貸款方式，簡而言之，就只有浮動和固定兩種。一直以來，總是能聽到人們對浮動利率，固定利率隨意地評頭論足。有人說浮動好，有人說固定好，有人說，兩個都不錯。而片面強(qiáng)調(diào)浮動利息好的人似乎占多數(shù)。那么，作為實(shí)際用戶的您，到底選擇哪個更有優(yōu)勢呢?
下面，我們比較簡單比較一下"浮動利率"與"固定利率"。
浮動利率Variable Rate Mortgage
浮動利率(Variable)：簡單講，就是您的房屋貸款利息跟隨中央銀行利息例會公布的，各金融機(jī)構(gòu)參照執(zhí)行的一個統(tǒng)一基本利率(英文叫做 Prime)，上下浮動。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)會在這個基礎(chǔ)上減讓一定比例。例如當(dāng)前Prime是5.75%，銀行給您的利息一般會是5%左右。
浮動利率并不意味著每個月的還款額是浮動的，相反，浮動的僅僅是利率。這也就意味著，如果利率下調(diào)，那么每月的還款額中償還本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，償還本金的比率減少，支付利息的比例增加。
浮動利率的三大優(yōu)點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)一：省錢
選擇浮動利率對消費(fèi)者而言更省錢！約克大學(xué)一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在15年的時間中，一直選擇浮動利率的消費(fèi)者比選擇固定利率的消費(fèi)者節(jié)省了2萬元。研究中稱，在89%的情況下，選擇浮動利率比選擇5年期的固定利率更經(jīng)濟(jì)。
優(yōu)點(diǎn)二：提前解約罰金較低
一般屋主都可以接受; 基本上銀行都是三個月利息而已, 兩到三千, (這與固定利率用利差計(jì)算, 動輒幾千上萬相比相差很大)。
優(yōu)點(diǎn)三：可轉(zhuǎn)性靈活
浮動利率可以隨時轉(zhuǎn)成固定利率，沒有任何費(fèi)用，而固定利率不可以免費(fèi)轉(zhuǎn)成浮動利率。
固定利率Fixed Rate Mortgage
固定利率(Fix)：就是說您的貸款利息可以在一定年限內(nèi)固定不動。市場上通常會有從6個月到10年不同期限的品種。例如今天的4年期固定利息是5.39%?？蛻粼诓蹲降降拖r固定下來 ，就不用再擔(dān)心利息上升。
固定利率的四大優(yōu)點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)一：房貸額度最大化
對于首付比例20%的消費(fèi)者來說，選擇5年期的固定利率有機(jī)會增加貸款金額。按照房屋貸款保險(xiǎn)公司的要求，如果借款人選擇5年固定利率，可以使用商業(yè)銀行實(shí)際折扣利率來計(jì)算貸款金額，而不是掛牌利率。因此，選擇5年固定利率很有機(jī)會取得較高的貸款金額。
優(yōu)點(diǎn)二：鎖定最低利率
固定利率始終在歷史最低點(diǎn)徘徊，如果能夠鎖定一個相對較低的利率，并在相當(dāng)長的一段時間里不必?fù)?dān)心利率的波動，高枕無憂。
優(yōu)點(diǎn)三：省心
通常，首次買房者選擇固定利率會更加安心，更省心；不過對按揭利率有一定了解的人，則更愿意嘗試浮動利率，以節(jié)省一定的資金。
優(yōu)點(diǎn)四：穩(wěn)定性
固定利率的最大優(yōu)勢是為買房人提供了穩(wěn)定性, 當(dāng)你選擇了固定利率，那么你會清楚的知道在這一段時間內(nèi)每個月的按揭還款是多少，其中有多少是支付利息，多大比例是支付本金。
賣房利息罰金
選擇利率，還有一點(diǎn)需要考慮的就是，賣房時的利息罰金。
罰金有兩種計(jì)算方式，一種是三個月的利息，另一種是利差罰金。
固定利率：在銀行貸款合約的3-5年期內(nèi)，想換房、賣房、或者重新貸款refinance，固定利率就將面臨巨額罰款， 動輒數(shù)千，甚至2、3萬元。因?yàn)楣潭ɡ适欠忾]式按揭，罰金采用兩種計(jì)算方式（一種是三個月的利息，另一種是所謂的利差差罰金）取高的一個。
采用利差法（IRD Interest rate differential）利差罰金代表的是借款人原有的利率與銀行重新放貸所給出的利率之前的差額。利差罰金是以合同的剩余期限為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。如果某個借款人持有五年期固定利率按揭，并在按揭到期前兩年解除合同，那么貸款人就應(yīng)該用兩年期固定利率來計(jì)算利差罰金。
浮動利率：基本上銀行是收取三個月的利息作為罰金， 幾百或幾千，這與固定利率相比相差很大。
應(yīng)該如何選擇？
如果消費(fèi)者的按揭貸款額較大，財(cái)務(wù)彈性比較小的購房者，那么最好選擇固定利率，這樣至少可以避免央行大幅調(diào)高利率，而浮動利率也隨之大漲、并導(dǎo)致自己出現(xiàn)財(cái)務(wù)緊張的狀況。
如果家庭收入較高，而按揭貸款額較小，那么可以選擇浮動利率，但是不會與固定利率有太大差別。
如果是非常保守的購房者，希望更多的穩(wěn)定性，那么還是固定利率較好。
不管是選擇浮動利率（variable rate mortgage）還是固定利率（ fixed rate mortgage），長期而言，選擇這兩種貸款利率的差別并不大。選擇浮動還是固定利率需要因人而異?！斑m合我的（利率）可能并不適合你，也不適合其他的人，因?yàn)槲覀儌€人的經(jīng)濟(jì)情況不同，生活方式也不同?！?/p>
最后，給大家介紹一種新型貸款：
混合利率按揭貸款Hybrid Mortgages
并不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調(diào)利率貸款是可用的。這種混合貸款介于固定和浮動之間，一開始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被稱為3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1）。過了這個期限，這筆貸款將成為可調(diào)利率貸款，通常每12個月調(diào)整一次利率。一些混合貸款的利率調(diào)整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會有一次利率調(diào)整。
混合利率按揭貸款優(yōu)點(diǎn)是可取得固定利率按揭貸款的較高貸款額，但仍享受最大幅度的低利率優(yōu)惠，同時能降低浮動利率按揭貸款面臨的變動風(fēng)險(xiǎn)。
