買房中的實操邏輯，希望對你有用~
缺乏“現(xiàn)金流”理念
剛走出國門來到美國的新移民們在“現(xiàn)金流”上不是特別敏感，很多人在最初設(shè)定美國買房的目標(biāo)上，使用的思維還是停留在“過幾年這房子可以漲多少？”的局限上。
美國房地產(chǎn)投資中，在出租房的租金回報中有一個“1%法則”
當(dāng)很多剛從國內(nèi)出來接觸到美國房地產(chǎn)朋友最先聽到的時候，一般會有點反應(yīng)不過來，很多人會補充問道：你說的1%的意思是否是指房子的年租金回報是房價的1%么？
當(dāng)他們得知1%是“月租金占房價的比列”，是十分吃驚的。這從一個側(cè)面說明了國內(nèi)外在房產(chǎn)“現(xiàn)金流”回報上的實操差異。當(dāng)然，在美國也不是任何區(qū)域和時間節(jié)點，隨隨便便都容易找到滿足“1%”租金法則的買房機會，這和投資策略、地區(qū)選擇、房源渠道、買房時機和找房技巧都有關(guān)系。
現(xiàn)實中，哪怕買家找不到滿足“1%月租金”法則的房源，哪怕是5%的年資本回報率所產(chǎn)生的年現(xiàn)金流也比國內(nèi)一線市場強上很多了。此外，“正現(xiàn)金流”這個概念，是指導(dǎo)美國房地產(chǎn)投資最核心的底層邏輯，“現(xiàn)金流”是一個持續(xù)動態(tài)的概念，可以產(chǎn)生“正現(xiàn)金流”的才是資產(chǎn)，否則就是負(fù)債。
總之，如果您剛涉足美國買投資房，對于“現(xiàn)金流”的概念和實操中的衡量一定需要重視并吃透，否則在實操的時候很容易掉坑買到錯誤的DEAL或者被無良中介忽悠。
低估成本費用
如果說美國房地產(chǎn)也有“槽點”，那么恐怕被吐槽最厲害的，要數(shù)美國房地產(chǎn)的各類成本。對于初來乍到美國的新人，在實操前必須充分了解到美國房地產(chǎn)在持有和出租階段所產(chǎn)生的費用名目及其原理，這樣才能正確對待日后買房后種種“令你驚訝的費用”。
美國房地產(chǎn)稅
如果你在買房的時候，你的上家持有房產(chǎn)已經(jīng)好幾十年，那么賣家把房子賣給你前，他自己每年交的房地產(chǎn)稅的評估稅基是低于市場價很多的，從而可以讓他每年交很少房地產(chǎn)稅。
然而你一旦通過市場價格接盤后，房子的地產(chǎn)稅基馬上因為這次交易被評估到接近市場價，從而讓你在買房后所承擔(dān)的房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你的上家。
因此，買房的時在看待房產(chǎn)稅問題上，不要被賣家現(xiàn)有的地稅金額給迷惑了，自己需要具體大致算一下。
初到美國的新移民，對于美國大宅坐擁闊氣且優(yōu)美的前后大院心馳神往，但你需要明確意識到的是：你眼前美好的一切都是靠錢堆出來且需要一直持續(xù)花費去維持的。尤其當(dāng)你購買的是“準(zhǔn)豪宅”或“豪宅”類物業(yè)的時候，越發(fā)需要重視這一點，如：
（1）因為房子院子面積大（有些大房子的占地可達(dá)一英畝或以上），導(dǎo)致花園綠植每月的養(yǎng)護(hù)、澆水、除蟲驅(qū)鼠、還有游泳池的清理和設(shè)備維護(hù)猶如“鈍刀割肉”，平均大幾百美元到近千美元是必須的。如果遇到水管爆裂或泳池裂縫，光你這個月的額外水費損失都有可能超過千元。
（2）內(nèi)部居住面積大，導(dǎo)致的水電煤費能源用的增加。房間多了，如果你自己動手能力不強需要請人做定期保潔，每次幾百美元又是逃不掉的。有些社區(qū)還會有HOA的物業(yè)費?？傊?，你買的房子越豪，以上的這些內(nèi)外維護(hù)費用也越高，以上很多費用都和人工服務(wù)相關(guān)，美國的人工服務(wù)的高昂，你懂的。
如果你想好好享受美國房地產(chǎn)給你帶來的利益，先要充分了解清楚其背后運營的財務(wù)細(xì)節(jié)構(gòu)成，這樣你就實操中，就可“以終為始、有的放矢”的去踐行。
而不是到時候覺得你的美國房子“買得起，卻住不起”。
來回折騰，買入賣出變現(xiàn)過于頻繁
這個坑其實是一個承接上面“買錯房”后的一個連鎖反應(yīng)。首先，如此頻繁的來回買賣折騰，暴露出的一定是買家在購買前沒有做好功課，很可能連自己買房的目的、居住和使用規(guī)劃、財務(wù)計算和退出策略都沒有想好。
其次，那么短時間內(nèi)再次上市，大概率就是賠錢。美國的房市，基本不存在類似中國一線城市那樣的短期飆漲，因此你短期內(nèi)掛牌可以賣掉的價格，在扣除這一年里的地產(chǎn)稅、維護(hù)費、貸款成本和中介費后，基本就是賠錢的。
在這個反復(fù)折騰的過程中，基本是你自己出錢在為美國房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人“打工”的過程，你在一年內(nèi)的一買一賣2次交易，給其中相關(guān)的經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造了2次快速提成傭金的機會，卻留給了自己一地雞毛。
這里科普3條有用的實操邏輯，希望對你有用：
（1）在美國，一般房產(chǎn)持有時間需要長達(dá)5-7年后再出手，基本可以讓賣價扣除各類環(huán)節(jié)費用后讓自己盈利。
（2）真正的好手，遵循的理念并不是單一的買入持有一定時間后再簡單賣出變現(xiàn)離場那樣簡單。而是進(jìn)行“只買入不變現(xiàn)”的滾雪球擴(kuò)展原則去利用時間賽道去積累巨額財富。
比如：買入房產(chǎn)后到了一定時間房產(chǎn)增值后可以通過抵押再融資把現(xiàn)金借出來后再投資，或者高價拋售第一個物業(yè)后，利用1031 交換的“延遲增值稅”的福利去買入下一個更大回報更好的房產(chǎn)。
（3）你真心需要一個好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來輔佐你做出正確的投資策略并通過扎實的分析去找到值得擁有的好DEAL。而不是那些追求傭金而讓你買在山頂價格上的急功近利之徒。
