在美國買房時(shí)大家所說的Escrow是什么？
Escrow中文的意思是第三方托管，它表示在交易過程中，買賣雙方將資金及房產(chǎn)證明交由第三方公正暫時(shí)保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數(shù)房地產(chǎn)交易中往往面臨一個(gè)共同的問題：互不信任。作為買家，您會在房屋狀況還沒有達(dá)標(biāo)前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？
不會。
同樣，如果您是賣方，您會在買家沒有結(jié)清余款前就把房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他嗎？也是不可能的。互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。
房產(chǎn)買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數(shù)細(xì)節(jié)。像體育比賽一樣，房地產(chǎn)交易也需要一個(gè)裁判，幫助買賣雙方把過程中出現(xiàn)的每一個(gè)細(xì)微的問題，在交易完成前全部解決。Escrow便是那個(gè)使比賽保持公正的裁判。
再說的直白一點(diǎn)，就比如我們在淘寶購買商品，就是依靠支付寶這個(gè)第三方托管，暫時(shí)幫買家保管商品的錢款，確認(rèn)收貨后才把錢打給賣家。那在美國買賣房產(chǎn)，Escrow就充當(dāng)了類似支付寶的職能。嚴(yán)格來說，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的、無私公正的第三方存在，不會有任何偏袒。
Escrow的目的，是站在公平公正的立場，保護(hù)房屋買賣雙方的利益，它擔(dān)保在所有條件都得以履行之前，您的資金和房產(chǎn)都不會轉(zhuǎn)手。Escrow公司有責(zé)任監(jiān)管資金或文件，并且在所有Escrow要求都得以實(shí)現(xiàn)后支付款項(xiàng)或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。
Escrow的運(yùn)作流程是什么樣的呢 ？
答：在買家和賣家簽訂了購房合同之后，就意味著房產(chǎn)交易已經(jīng)進(jìn)行到很關(guān)鍵的一步，這時(shí)經(jīng)紀(jì)人就會將買方的首付定金存放至第三方托管公司的Escrow賬戶，這套房產(chǎn)的所有者就建立了房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同條款，第三方托管公司也就是Escrow公司有責(zé)任確保這些條款的落實(shí)執(zhí)行。
對于買方而言，除了前面提到的定金，后續(xù)貸款通過后，銀行的放款，也會被存放在Escrow賬戶，在房屋過戶登記之前，這些錢都被存放在Escrow賬戶。買賣雙方都不可直接接觸這一賬戶，直到您和賣方交易完成，非常公正安全。
而對于賣方而言，賣方需要把房子的產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料交到Escrow公司。Escrow公司一般會在收到銀行的放款后的一個(gè)工作日內(nèi)，到政府進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)。當(dāng)手續(xù)完成后，Escrow公司才將購房款打進(jìn)賣方賬戶。
簡而言之，就是買賣雙方將所有與交易相關(guān)的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協(xié)議、以及指導(dǎo)交易如何進(jìn)行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協(xié)議中注明并監(jiān)管后續(xù)的操作，Escrow 公司服務(wù)于買賣雙方，不偏向任何一方，而且還有責(zé)任確保協(xié)議條款的落實(shí)執(zhí)行。在整個(gè)托管過程中，對雙方都有著監(jiān)管的作用。
在合同規(guī)定的所有條件都完成之后，托管才會結(jié)束。就是說，如果買賣雙方規(guī)定只有完成房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓才算完成交易，那么在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之前，買房的款項(xiàng)是會一直存在托管賬戶上，不會打到賣方的賬戶上，這樣就避免了賣方拿了錢之后不按時(shí)交房的事情發(fā)生，是非常安全可靠的。
一旦產(chǎn)權(quán)由賣方到買方完成了合法轉(zhuǎn)讓，也就意味著托管過程結(jié)束。托管公司在審核所有文件已登記，并確認(rèn)合法轉(zhuǎn)讓已經(jīng)生效之后，會將相關(guān)文件、資金、保險(xiǎn)、合同等分別交與適當(dāng)?shù)囊环剑链苏麄€(gè)托管也就結(jié)束了。這時(shí)候您需要仔細(xì)核對文件信息，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，要立刻聯(lián)系Escrow公司進(jìn)行修改。
如何選擇Escrow？
答：買家和賣家通常會根據(jù)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的推薦來選擇Escrow公司。Escrow公司可以是律師、銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或是發(fā)行所有權(quán)保險(xiǎn)政策的公司。
Escrow的費(fèi)用大約多少？
答：Escrow代管費(fèi)從幾百美元到幾千美元不等，根據(jù)房產(chǎn)的交易價(jià)格來定。一般是由買家或賣家其中一方支付Escrow費(fèi)用，或是兩方平均分?jǐn)?。不過，由誰支付代理費(fèi)這一點(diǎn)是可以協(xié)商的。
在簽署第三方托管文件之前需要做些什么？
答：各方簽署文件時(shí)需攜帶恰當(dāng)?shù)纳矸葑C明，攜帶以下證件中任意一個(gè)至產(chǎn)權(quán)公司：有效駕駛證、州縣身份證、最新護(hù)照。公證人需要這類證件來核查買方的身份。這是例行程序，也是維護(hù)權(quán)益的必要步驟。
簽署 “ 托管結(jié)束 ” 文件后，下一步是什么？
答：在各方簽完所有必須的條令和文件后， Escrow工作人員將買方貸款文件退給貸方做最后復(fù)審。復(fù)審?fù)瓿珊?，貸方就準(zhǔn)備給買方放貸，并通知Escrow工作人員。
Escrow中途可以取消嗎？
答：這一切還得看合同里的contingencies意外事件條款。 這個(gè)條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業(yè)主保險(xiǎn)和評估。
若買家在后續(xù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問題或房屋評估的價(jià)格低于銷售價(jià)格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。
